Ona chce sprzedać, a on nie. Małżeński spór o dom

Taki problem ma czytelnik Sadeczanina.Info. Za pośrednictwem naszego serwisu zadał pytanie Barbarze Ferenc-Karolczyk, która udziela bezpłatnych porad prawnych na łamach naszego portalu i miesięcznika.

- Wspólnie z żoną wybudowaliśmy dom na działce, którą żona dostała od swoich rodziców po naszym ślubie. Żona zagroziła, że sprzeda dom, nawet jeśli ja się na to nie zgodzę, bo dom należy tylko do niej. Rozdzielności majątkowej nie mamy. W księgach wieczystych tylko żona widnieje jako właścicielka. Czy rzeczywiście może sprzedać dom bez mojej zgody? Czy tylko żona jest właścicielką? – pyta Czytelnik.

Przeczytaj też Najpierw kredyt, potem rozwód. Co z tym długiem?

Działka zabudowana domem wchodzi w skład majątku osobistego żony Czytelnika, ponieważ została przez nią nabyta w drodze darowizny – wyjaśnia adwokat Barbara Ferenc-Karolczyk z Kancelarii Adwokackiej Adwokat Barbary Ferenc-Karolczyk w Nowym Sączu.

Zgodnie z art. 33 pkt 2 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (k.r.o.) do majątku osobistego każdego z małżonków należą przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił. Z opisu sprawy nie wynika natomiast, żeby wolą teściów Czytelnika było to, by darowana nieruchomość stanowiła składnik majątku wspólnego ich córki i Czytelnika.

Przeczytaj też Porady prawne Sądeczanina. Co z tą darowizną?

Zgodnie z naczelną zasadą prawa cywilnego, to co trwale związane z gruntem przypada właścicielowi gruntu. Wobec tego dom, nawet stawiany wspólnymi siłami małżonków, staje się z mocy prawa własnością tego, któremu przypada własność gruntu – w analizowanym przypadku własnością żony Czytelnika. Nie zmienia tego fakt, że dom został zbudowany w trakcie trwania małżeństwa i obowiązywania wspólności ustawowej małżeńskiej.

Żona Czytelnika, jako jedyna właścicielka nieruchomości, może ją zatem sprzedać lub obciążyć i nie potrzebuje do tego zgody Czytelnika.

Jedyne uprawnienie, jakie przysługuje Czytelnikowi względem domu, to prawo do zamieszkiwania w nim. Jak stanowi art. 28 [1] k.r.o. jeżeli prawo do mieszkania przysługuje jednemu małżonkowi, drugi małżonek jest uprawniony do korzystania z tego mieszkania w celu zaspokojenia potrzeb rodziny. Przepis ten stosuje się odpowiednio do przedmiotów urządzenia domowego.

Przeczytaj też: Porady prawne Sądeczanina. Kłopoty z testamentem

Jednak w związku z tym, że dom został zbudowany ze środków pochodzących z majątku wspólnego małżonków, a nie z majątku osobistego żony, Czytelnik może żądać od niej zapłaty części wartości nakładów poczynionych z ich majątku wspólnego na nieruchomość wchodzącą w skład majątku osobistego żony.

Zgodnie z art. 45 § 1 k.r.o. każdy z małżonków powinien zwrócić wydatki i nakłady poczynione z majątku wspólnego na jego majątek osobisty, z wyjątkiem wydatków i nakładów koniecznych na przedmioty majątkowe przynoszące dochód. Może żądać zwrotu wydatków i nakładów, które poczynił ze swojego majątku osobistego na majątek wspólny. Nie można żądać zwrotu wydatków i nakładów zużytych w celu zaspokojenia potrzeb rodziny, chyba że zwiększyły wartość majątku w chwili ustania wspólności. Jak stanowi art. 45 § 2 k.r.o. zwrotu dokonuje się przy podziale majątku wspólnego, jednakże sąd może nakazać wcześniejszy zwrot, jeżeli wymaga tego dobro rodziny. Należy podkreślić, że przy dokonywaniu rozliczeń między małżonkami wartość wydatków i nakładów ustala się na podstawie stanu z chwili ich poczynienia i cen rynkowych z chwili orzekania w tym przedmiocie.

Reasumując, Czytelnikowi przysługuje roszczenie o zwrot nakładów stosownie do przepisu art. 45 k.r.o. Żądanie to może zostać zgłoszone w czasie postępowania o podział majątku wspólnego małżeńskiego. Jednak aby możliwy był podział, musi zostać zniesiona wspólność ustawowa małżeńska, co może nastąpić na skutek orzeczenia rozwodu, separacji, sądowego orzeczenia o rozdzielności majątkowej lub zawarcia umowy małżeńskiej majątkowej.

Istnieje też możliwość, aby mąż i żona, którzy wspólnie finansują budowę na działce należącej do jednego z nich, uczynili tę nieruchomość wspólną własnością. W tym celu żona Czytelnika, jako właścicielka działki, powinna:

• sprzedać Czytelnikowi udział w nieruchomości (umowa sprzedaży) lub
• dokonać na rzecz Czytelnika darowizny udziału w nieruchomości (umowę darowizny) lub
• przenieść własność nieruchomości (lub udział w niej) z majątku osobistego do majątku wspólnego przez rozszerzenie wspólności ustawowej (umowa rozszerzająca wspólność ustawową).

Trzeba pamiętać, że wszystkie z wyżej wymienionych umów muszą być zawarte w formie aktu notarialnego.

Pytania do adwokata można zadawać drogą mailową: [email protected].