Porady prawne Sądeczanina. Dziedziczenie udziałow w nieruchomości

Rodzeństwo chce podarować swojemu bratu, który jest moim mężem, odziedziczone przez nich udziały w nieruchomości. Dział spadku nie został przeprowadzony. Która droga będzie tańsza i praktyczniejsza: złożenie zgodnego wniosku do sądu czy darowizna u notariusza? Jeżeli darowizna, to czy powinni darować tylko mężowi, czy nam obojgu? A może zaczekać na zasiedzenie (od 20 lat jesteśmy z mężem w posiadaniu tej nieruchomości)? – pyta Czytelniczka.

Pytanie przedstawione przez Czytelniczkę dotyczy sposobów wyjścia ze współwłasności nieruchomości - wyjaśnia adwokat Barbara Ferenc-Karolczyk z Kancelarii Adwokackiej Adwokat Barbary Ferenc-Karolczyk w Nowym Sączu.

Przeczytaj też Porady prawne Sądeczanina. Co z tą darowizną?

Jeśli rodzeństwo chce przekazać swoje udziały w spadku jednemu bratu, to można to zrobić w drodze darowizny lub działu spadku z jednoczesnym nieodpłatnym (ponieważ Czytelniczka pisze o darowiźnie) zniesieniem współwłasności.

Ze względu na tryb przeprowadzenia działu spadku, można wyróżnić drogę umowną oraz sądową. Pierwsze rozwiązanie jest szybsze, drugie – tańsze.

Przeczytaj też: Porady prawne Sądeczanina. Kłopoty z testamentem

Jeżeli pomiędzy spadkobiercami nie ma sporu co do sposobu działu spadku i ewentualnych rozliczeń, to najszybszym, ale też najdroższym sposobem przeprowadzenia działu spadku jest umowa. W analizowej sprawie, gdzie w skład masy spadkowej wchodzi niruchomość, umowa musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Koszt sporządzenia takiej umowy zależy od wartości majątku, który podlega działowi.

Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz. U. 2004 r., Nr 148, poz. 1564) notariusz może pobrać następujące wynagrodzenie (podane kwoty są kwotami netto, do których należy doliczyć 23% VAT):

wartość majątku do 3000 zł – maksymalna opłata 100 zł,
powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł,
powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł,
powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł,
powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000zł,
powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł,
powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 nie więcej niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7500 zł.

Dokonanie działu spadku na drodze postępowania sądowego jest najtańsze, ale dłuższe. W sprawie o dział spadku opłata sądowa jest stała, tzn. nie jest zależna od wartości majątku, który będzie dzielony, a jeżeli wszyscy spadkobiercy są zgodni co do tego, jak podzielić odziedziczony majątek, to opłata ta będzie niższa.

Wysokość opłaty sądowej zgodnie z art. 51 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U. 2005 nr 167 poz. 1398) wynosi:

500 zł – od wniosku o dział spadku,

300 zł – od wniosku, jeżeli zawiera on zgodny projekt działu spadku,
1000 zł – od wniosku o dział spadku połączony ze zniesieniem współwłasności,
600 zł – od wniosku, jeżeli zawiera on zgodny projekt działu spadku i zniesienia współwłasności.

W zasadzie sąd jest związany sposobem podziału podanym przez spadkobierców w zgodnym wniosku. Może od niego odstąpić jedynie wówczas, gdy występuje sprzeczność proponowanego podziału z prawem, zasadami współżycia społecznego albo też podział naruszałby w sposób rażący interesy osób uprawnionych.

Nabycie w drodze działu spadku nie podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn, natomiast nabycie przez nieodpłatne zniesienie współwłasności zgodnie z art. 4 ust. 1 pkt 15 jest zwolnione z tego podatku, o ile nabycie to następuje przez osoby zaliczane do I grupy podatkowej (co w przypadku męża Czytelniczki jest spełnione).

Po dokonaniu działu spadku wraz ze zniesieniem współwłasności, mąż Czytelniczki będzie jedynym właścicielem przedmiotowej nieruchomości. Jeżeli natomiast Czytelniczka i jej mąż chcą, by prawo własności przysługiwało im oboju, najkorzytsniejszy z podatkowego punktu widzenia schemat postępowania powinien wyglądać następująco:

rodzeństwo męża Czytelniczki przekazuje swoje udziały nabyte w spadku na jego rzecz;
mąż Czytelniczki dokonuje darowizny na rzecz swojej żony.

Zgodnie z art. 4a ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 roku o podatku od spadków i darowizn,  zwalnia się od podatku nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę. Nie ma zatem w przypadku sporządzenia darowizny w formie aktu notarialnego na rzecz żony obowiązku zapłaty przedmiotowego podatku. Konieczna będzie natomiast zapłata wynagrodzenia notariuszowi za sporządzenie umowy darowizny.

Odnośnie wspomnianej przez Czytelniczkę instytucji zasiedzenia, to – z uwagi na fakt, że małżonkowie są posiadaczami nieruchomości w złej wierze – mogą nabyć jej własność dopiero po upływie 30 lat. Dobrą wiarę spadkobiercy, który objął w posiadanie nieruchomość należącą do spadku, wyklucza bowiem wiedza o tym, że istnieją inni spadkobiercy powołani z ustawy do dziedziczenia.

Ponadto w wypadku dziedziczenia nieruchomości spadkowej przez kilku spadkobierców, problematyczne może okazać się wyznaczenie początku biegu terminu zasiedzenia, ponieważ z reguły nie jest on równoznaczny z chwilą otwarcia spadku.

Od wniosku o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie pobiera się opłatę stałą w wysokości 2000 zł. Jeżeli w dacie stwierdzenia przez sąd nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie osoba, na rzecz której stwierdzono zasiedzenie pozostaje w związku małżeńskim (a w małżeństwie obowiązuje ustrój wspólności majątkowej), to nabyta nieruchomość należy do majątku wspólnego małżonków.

Zatem w przedmiotowej sprawie, żeby ponieść jak najniższe koszty, rodzeństwo męża Czytelniczki powinno przekazać mu swoje udziały w spadku w drodze sądowego działu spadku z jednoczesnym nieodpłatnym zniesieniem współwłasności. Niezwykle istotne jest przy tym prawidłowe sporządzenie wniosku do sądu i wyraźne zaznaczenie, że zawiera on zgodny projekt działu spadku i zniesienia współwłasności.

Pytania do adwokata można zadawać drogą mailową: [email protected]

Barbara Ferenc-Karolczyk udziela bezpłatnych porad prawnych na łamach naszego miesięcznika oraz portalu

(m), fot.   © European Union 2014 - EP.