Як біженцям з України орендувати житло в Польщі: що варто знати

Орендувати квартиру чи навіть будинок у Польщі не складно. Достатньо знайти житло за прийнятною ціною та укласти договір власником. Проте на цьому шляху є де декілька важливих моментів, на які треба звернути увагу, щоб уникнути проблем.

Особливо гостро це питання постає для біженців з України, які тривалий час безкоштовно проживали у помешканнях поляків. Після скасування субсидій на утримання українців, чимало власників пропонують їм тепер самостійно орендувати це житло або шукати інше місце проживання.

Проте пошук квартири або будинку, яке буде підходити за усіма параметрами, може тривати доволі довго. Ось декілька основних порад, які допоможуть пришвидшити цей процес у Польщі і не тільки.

Як знайти помешкання?

Найпростіший спосіб відшукати житло в Польщі — звернутися до посередника, який допоможе віднайти об’єкт, що буде повністю або частково відповідати вашим вимогам. У цьому випадку варто врахувати, що доведеться віддати певні кошти за таку послугу. Зазвичай – це разовий платіж у розмірі 50% або 100% від суми місячної орендної плати. Для того щоб не потрапити до шахраїв, звертайте увагу чи має агенція ліцензію на такий вид діяльності.

Як і в Україні, в Польщі діє низка вебсайтів, де власники житла або рієлтори можуть публікувати власні оголошення щодо оренди житла. Вони мають зручні платформи, де можна застосувати фільтр та сортувати пропозиції житла за ціною, кількістю кімнат та розташуванням. До найпопулярніших ресурсів потрібно віднести:

Olx.pl — відомий кожному українцю сайт. Тут можна знайти оголошення, які стосуються будь-якої тематики, зокрема й оренди житла.

Gumtree.pl — відвідувач може відфільтрувати житло за багатьма показниками, щоб пошук видавав тільки актуальні варіанти.

Dom.gratka.pl — публікація оголошень на цьому сайті доступна тільки з певною платою, тому тут ви побачите варіанти для оренди від агенцій і посередників.

Otodom.pl — ще один сучасний сайт з величезною кількістю фільтрів для сортування оголошень.

Що варто обговорювати з власником квартири

Житло може ідеально вам підходити за розташуванням та площею, але це не означає, що ви зможете комфортно у ньому жити. Перед тим як підписувати договір оренди, потрібно обговорити з власником квартири декілька важливих питань. Це потрібно для того, щоб у майбутньому не виникло розбіжностей і суперечок.

До таких питань потрібно віднести:

Наявність додаткових мешканців. До вас на декілька ночей має приїхати друг чи родич? Обов’язково попередьте про це власника квартири, оскільки він матиме право розірвати договір оренди в односторонньому порядку. Потрібна письмова згода власника для того, щоб ви мали право надавати житло для людей, які не передбачені договором оренди як пожильці.

Домашні тварини. Це справжній головний біль для будь-якої людини, яка шукає житло в Польщі. Дуже багато власників турбуються про подряпані меблі чи пошкодженні предмети інтер’єру. Також проблемою може стати шум від тварин, який буде турбувати сусідів (особливо це стосується певних порід собак).

Досить часто орендодавець стягує гарантійний платіж, якщо тварина пошкодила якесь майно у квартирі або приватному будинку. У більшості оголошень власники вказують, чи готові вони прийняти вас із твариною, тому обов’язково звертайте на це увагу.

Додаткові платежі. Варто звернути увагу не тільки на розмір орендної плати, а й на наявність додаткових платежів. Розпитайте власника житла про це детальніше, щоб розуміти, яку суму щомісяця вам доведеться сплачувати.

Скільки коштують послуги посередника

Звернення до ліцензованого посередника — це найлегший та найбезпечніший спосіб знайти для себе оптимальний варіант житла. Перед співпрацею потрібно обов’язково перевірити наявність ліцензії у компанії. Також оглядайте житло самостійно перед тим, як здійснювати будь-які платежі.

Вартість послуг посередників залежить від великої кількості аспектів: ціни, площі та виду нерухомості. Переважно ціна коливається в межах 1,5-4% від загальної вартості угоди. Варто зазначити, що оплата послуг посередника відбувається лише після того, як договір оренди житла був підписаний.

Договір оренди: що потрібно знати?

Після того як оберете квартиру до душі, варто підписати договір з власником приміщення. Не всі орендодавці хочуть його укладати, проте якщо така можливість є – нею потрібно скористатися. Договір захистить ваші інтереси і права, та дасть вам можливість отримати прописку (meldunek), а за потреби і виробити ідентифікаційний код PESEL.

Договір оренди обов’язково оформляється в письмовому вигляді. Всі його положення, права та обов’язки як орендаря, так і орендодавця, регулюються пунктами громадянського кодексу. 

Договір оренди має включати такі основні пункти:

Місце та дата оформлення договору.

ПІП сторін, а також їхні особисті дані (PESEL, документ, який засвідчує особу, серія документу, якщо ви ще не отримали PESEL, то вказуються серія та номер закордонного паспорта).

Детальний опис житла, стан, площа, а також наявність обладнання та предметів інтер’єру.

Розмір орендної плати, а також пункт, який регулює сторону, відповідальну за комунальні платежі.

Підписи орендаря та орендодавця. Додатковими пунктами, які можуть вказуватися в договорі оренди, є:  

• перелік пожильців; 
• умови та термін виконання всіх платежів, покладених на орендаря; 
• інформація про заставу; 
• інформація про додаткові платежі.

У Польщі передбачається декілька видів оренди житла. Від цього залежатимуть певні пункти договору. Отже, до основних видів оренди нерухомості відносяться:

Оренда на визначений термін — зазвичай угода оформляється на 1-2 роки, договір передбачає умови, за яких він може бути розірваний передчасно.

Оренда на невизначений термін — строк оренди не вказується в договорі, але там присутній пункт, за яким орендар має завчасно повідомити власника про закінчення його дії (найчастіше за 3 місяці).

Оренда з додатковими гарантіями для власника (Umowa najmu okazjonalnego) — договір укладається на заздалегідь визначений термін, водночас орендар має вказати інше житло, де він зможе проживати, якщо умови договору не будуть виконані.

Umowa najmu okazjonalnego — що це? Чому більшість орендодавців хочуть укласти цей вид договору?

Umowa najmu okazjonalnego — це договір, який додатково захищає права орендодавців. Він накладає на орендаря обов’язок вказати адресу на території Польщі, куди він може виїхати в разі розірвання угоди. Водночас адреса додатково перевіряється, а власник цієї нерухомості гарантує, що прийме орендаря.

Оказіональна оренда надає додаткові гарантії для власників нерухомості, але цей договір має як свої переваги, так і недоліки. До перших варто віднести:

Визначений термін – договір оформляється на певний період, який не може перевищувати 10 років.

Додатковий захист орендодавця – власник квартири або приватного будинку може в односторонньому порядку розірвати угоду, якщо орендар не виконує власних зобов’язань.

Можливість оформлення застави – договір оказіональної оренди може передбачати певну суму застави (kaucja), яка повертається орендарю після закінчення строку дії угоди при виконанні всіх зобов’язань.

До недоліків оказіональної оренди відносяться:

Додаткові витрати – Umowa najmu okazjonalnego набуває чинності після нотаріального затвердження, за послуги нотаріуса зазвичай платить орендодавець, оскільки договір перш за все захищає його інтереси.

Недостатня інформованість орендарів – люди не завжди готові підписувати такий договір через страх бути виселеним з будь-якої причини, хоча насправді інтереси орендарів також захищені.

Додаткові процедури – багато людей відмовляються підписувати договір навіть тоді, коли вони знайшли ідеальне житло, додаткові процедури вимагають часу та зусиль, на які не всі орендарі готові піти.

Оказіональна оренда не є оптимальною для людей, які тільки-но приїхали до Польщі та не мають тут ні родичів, ні знайомих. У такому випадку знайти «запасне» помешкання, куди можна було б виїхати, дуже важко. 

Акт приймання-передачі: для чого він потрібен?

Під час підписання договору, в день передачі приміщення, також складається акт приймання-передачі. Основним завданням цього документу є складання списку всіх речей та обладнання, які знаходяться у квартирі, а також збереження їхнього детального опису. У такий спосіб орендодавець має змогу перевірити, які речі були пошкоджені під час оренди, а орендар захищає власні покупки, зроблені під час дії договору.

Варто зазначити, що в акті приймання-передачі також вказуються початкові показники лічильників. Це дозволить уникнути різноманітних суперечок щодо врегулювання комунальних платежів наприкінці терміну дії договору оренди.

Орендар може додатково себе захистити, якщо під час складання акту зробить фотографії пошкоджених та зношених речей, а потім надішле їх власнику.

Що таке czynsz (чинш)?

Чинш (czynsz) — це супутні платежі за квартиру або комуналка. Сюди входять податок за землю, квартплата, електроенергія, газ, вода, інтернет тощо. Варто зазначити, що вартість оренди у схожих квартирах на сайтах оголошень може відрізнятися, оскільки чинш може вміщати в себе зовсім різні платежі.

Зазвичай комунальні платежі регулюються окремо. Їх може оплачувати як орендодавець, так й орендар, відповідно до умов договору. Але бувають пропозиції оренди, де чинш вже включений в основний платіж. Саме тому варто уважно ознайомлюватися з тим, що саме входить у вартість оренди. Ціна на певні пропозиції може бути суттєво вищою за аналогічні оголошення. Але при детальному аналізі може виявитися, що оренда саме цієї нерухомості буде більш вигідною, тому що у вартість включений чинш.

Найчастіше для того, щоб привабити увагу орендарів власники помешкання виставляють ціну без урахування чиншу. Саме тому інколи квартири в одному ж і тому будинку можуть мати різну вартість оренди. При зустрічі з господарями впевніться чи входить чинш у загальну вартість оренди чи це буде додатковою оплатою.

Часто оплата комунальних платежів відбувається авансом. Тобто спочатку орендар платить певну суму за комунальні платежі за півроку або рік, а після того, як цей термін сплив, відбувається фактичний розрахунок по всім місяцям. При недоплаті орендар повинен додати певну суму грошей, при переплаті — отримати гроші назад.

Що таке kaucja (кауція)?

Кауція (kaucja) — це застава, яку сплачує орендар при оформленні договору оренди. Таким чином власник нерухомості захищається від недобросовісних людей. Застава залишається в орендодавця, якщо орендар пошкодив житло, обладнання або предмети інтер’єру під час його експлуатації.

Найчастіше розмір кауції відповідає сумі орендної плати за 1 місяць. Але сума може бути й більшою, якщо у квартирі або в приватному будинку знаходиться вартісне обладнання. У будь-якому разі розмір кауції не може перевищувати плату за 12 місяців оренди (якщо була підписана Umowa najmu okazjonalnego — 6 місяців). Застава повертається до орендаря після закінчення терміну дії договору.

Чому важко зняти квартиру в Польщі з дітьми?

Орендодавці не дуже полюбляють здавати житло сім’ям з дітьми. Однак це не стосується побоювань щодо пошкоджених меблів і помальованих стін, адже всі ці пункти регулюються кауцією та актом приймання-передачі. У Польщі оренда житла регулюється цивільним правом, за яким орендодавець не може виселити орендарів, якщо у них є діти. Щоб розібратися в цьому питанні детальніше, потрібно переглянути відповідний закон.

Щоб обійти подібну проблему, орендарю можливо доведеться отримати виписку з банку, щоб підтвердити власнику рівень власних доходів. Це може бути досить складно для людей, які тільки-но опинилися на території країни. Однак відкривати банківський рахунок все одно доведеться, тому краще це зробити якомога раніше.

Як винайняти квартиру та не стати жертвою шахраїв: основні поради

Шахрайство з нерухомістю — розповсюджений різновид обману не тільки в Україні, але і в Польщі. Саме тому потрібно дотримуватися кількох правил, які допоможуть оминати підозрілі оголошення, а при потребі й викривати шахраїв. До рекомендацій варто віднести такі:
Не звертайте увагу на оголошення, де відсутні фотографії житла.

Нічого не сплачуйте посередникам до того, як буде підписаний договір оренди. Рієлторам оплачується виключно комісія, вартість оренди сплачується орендодавцю.

Перед укладанням угоди перевірте особу власника, а також його право на здачу житла в оренду.

Якщо вартість оголошення квартири дуже вигідна, ще й включає чинш, варто ретельно все перевірити. Саме за занадто дешевими та гарними варіантами ховаються шахраї. 

Звертайте увагу на оголошення, які мають повні контактні дані: телефон, електронну пошту тощо.

Не укладайте угоду з тими орендодавцями, які приховують власні доходи, не бажаючи укладати письмову угоду. Ціна на таку пропозицію може бути більш вигідна, але власник квартири зможе виселити вас у будь-який момент, оскільки ви не будете захищені законодавством.

Якщо ви плануєте переїжджати в Польщу, то найкраще подбати про оренду житла заздалегідь. Можливо для цього доведеться відвідати країну до фактичного переїзду, щоб узгодити всі умови договору з орендодавцем. Письмовий договір також треба оформлювати заздалегідь, в іншому разі власник квартири може віддати перевагу іншому клієнту. Наприклад, орендодавці часто шукають студентів для здачі житла, а ось сімей з дітьми намагаються уникати. Не варто оминати й питання ксенофобії, деякі люди категорично відмовляються співпрацювати з українцями.

Восени знайти житло в Польщі особливо важко, оскільки починається академічний рік, тому в усіх великих містах студенти будуть шукати дешеві квартири.

Однак це майже ніяк не впливає на ринок преміальної нерухомості.

Читайте також: Чи потрібно сплачувати податок біженцям з України в Польщі?

Зверніть увагу! При виселенні з орендованої квартири чи будинку власник повинен повернути кауцію, якщо не має претензій до стану помешкання. Сума може бути зменшена (аж до нуля), якщо будуть виявлені будь-які пошкодження майна. Тому варто все описувати і фотографувати до поселення.

Будь-які претензії власника після того, як він прийняв ключі орендованого помешкання (особливо на наступний день або пізніше) є неправомірними!

Процес пошуків житла може бути доволі довгим та виснажливим. Проте якщо взяти до уваги всі згадані нюанси, то можна значно його полегшити та отримати житло, яке найкраще відповідатиме Вашим вимогам.